Preferred Equity: Struktur, Vorteile & Risiken im Überblick

In dieser estario-Infografik zeigen wir Ihnen die wichtigsten Merkmalen von Preferred Equity.

Flexible Finanzierungsbrücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital

Preferred Equity (PE, bevorzugtes Eigenkapital) ist eine innovative Finanzierungsform im Immobiliensektor, die zwischen Bankdarlehen und gewöhnlichem Eigenkapital angesiedelt ist.

Angesichts strengerer Bankregulierung gewinnt sie besonders im Wohnimmobilienbereich an Bedeutung, da sie Finanzierungslücken effizient schließt und stabile Cashflows ermöglicht. Investoren, die PE bereitstellen, erhalten eine vorrangige, meist feste Ausschüttung (typischerweise 8–12 % p.a.), bevor die Common-Equity-Investoren am Gewinn partizipieren. Während sie keine klassischen Sicherungsrechte wie Kreditgeber genießen, profitieren sie von flexiblen Vertragsstrukturen und bestimmten Mitspracherechten, etwa bei wichtigen Entscheidungen wie dem Verkauf einer Immobilie.

Wie funktioniert Preferred Equity? – Struktur & rechtliche Aspekte

Die Struktur von PE kann unterschiedlich ausgestaltet werden: 

• Ausschüttungen: Entweder feste monatliche Ausschüttungen („Hard Pay“), gestundete Auszahlungen („Soft Pay“) oder eine Kombination 

• Rechte: Bevorzugte Dividendenausschüttung, Mitspracherechte bei wichtigen Entscheidungen, Tag-along-Rechte beim Verkauf 

• Sicherheiten: Preferred Equity bleibt meist unbesichert, dafür sichern umfangreiche Gesellschaftervereinbarungen und finanzielle Kennzahlen wie LTV/LTC das Investment ab 

• Einsatz: Besonders bei Projektentwicklungen und Refinanzierungen als flexible Lösung zur Schließung von Finanzierungslücken 

Praxisbeispiel und weitere Strukturdetails gibt es bei REVAL PRIME.

Vorteile für Investoren und Entwickler

• Investoren: Attraktive, vorrangige Rendite mit kalkulierbarem Risiko und vertraglichen Schutzrechten, z. B. Mitsprache bei Asset-Verkauf 

• Entwickler: Zugang zu zusätzlichem Kapital ohne vollständigen Kontrollverlust, oftmals günstiger als klassisches Eigenkapital 

Risiken und Herausforderungen

PE ist kein besichertes Darlehen – das Ausfallrisiko bleibt daher bestehen. Ohne klassische Sicherheiten benötigen Investoren Erfahrung, Vertragskenntnisse und eine sorgfältige Analyse der Projekte sowie der Governance-Strukturen. 

Preferred Equity vs. Mezzanine-Kapital – Die Unterschiede

Während Mezzanine-Kapital schon länger als flexible Finanzierungsform etabliert ist, gewinnt PE besonders durch seine klare Hierarchie im sogenannten „Waterfall“ an Bedeutung: PE steht im Rang hinter dem klassischen Fremdkapital, hat aber Vorrang gegenüber dem gewöhnlichen Eigenkapital und erhält daher eine bevorzugte Ausschüttung, ohne jedoch voll an Wertsteigerungen teilzuhaben. PE ist daher gerade für risikoaverse Investoren interessant. 

Fazit

PE hat sich als flexible, renditestarke Alternative zwischen Bankdarlehen und klassischem Eigenkapital etabliert. Investoren profitieren von planbaren Ausschüttungen, Entwickler gewinnen an finanzieller Flexibilität. In Deutschland wird diese Struktur gerade im aktuellen Marktumfeld immer beliebter.